ROI 계산법 완벽 가이드 2026

"투자 수익률 20%라는데, 진짜 좋은 건가?" "부동산 vs 주식, 뭐가 더 수익률 높아?"

ROI는 투자 결정의 핵심 지표입니다. 하지만 같은 투자도 계산 방식에 따라 수익률이 다르게 나올 수 있습니다. 이 가이드로 ROI 계산을 제대로 이해하세요.

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ROI란?

ROI (Return on Investment): 투자 대비 수익 비율

ROI = (수익 - 투자비용) / 투자비용 × 100%

또는

ROI = (최종가치 - 초기투자) / 초기투자 × 100%

기본 예시

투자: 1,000만원
1년 후: 1,200만원

ROI = (1,200 - 1,000) / 1,000 × 100% = 20%

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ROI 계산 유형

1. 단순 ROI

가장 기본적인 계산 방식

단순 ROI = (총 수익 - 총 투자) / 총 투자 × 100%

예시: 3년간 투자

투자: 1,000만원
3년 후: 1,500만원

단순 ROI = (1,500 - 1,000) / 1,000 × 100% = 50%

한계: 기간을 고려하지 않음. 3년 50%와 1년 50%를 구분 못함.

2. 연평균 수익률 (CAGR)

복리로 환산한 연간 수익률

CAGR = (최종가치 / 초기투자)^(1/년수) - 1

예시: 3년간 투자

투자: 1,000만원
3년 후: 1,500만원

CAGR = (1,500 / 1,000)^(1/3) - 1
     = (1.5)^0.333 - 1
     = 1.1447 - 1
     = 14.47%

해석: 매년 14.47%씩 복리로 성장한 것과 같음

3. 연환산 수익률

단순 ROI를 연간으로 환산

연환산 ROI = 단순 ROI / 투자기간(년)

예시: 3년간 50% 수익

연환산 ROI = 50% / 3 = 16.67%

(CAGR 14.47%와 다름! - 복리 효과 미반영)

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실전 ROI 계산

주식 투자

매수: 100주 × 10,000원 = 1,000,000원
매도: 100주 × 12,500원 = 1,250,000원
배당금: 50,000원
수수료: 5,000원

순수익 = 1,250,000 + 50,000 - 1,000,000 - 5,000 = 295,000원
ROI = 295,000 / 1,000,000 × 100% = 29.5%

부동산 투자

매입가: 5억원
부대비용 (취득세, 중개료 등): 2,000만원
총 투자: 5.2억원

3년 후 매도가: 6억원
매도 비용: 1,000만원
3년 월세 수익: 3,600만원 (월 100만원)

순수익 = 6억 - 1,000만 + 3,600만 - 5.2억 = 6,600만원
단순 ROI = 6,600만 / 5.2억 × 100% = 12.7%
연간 CAGR ≈ 4.1%

사업/마케팅 투자

마케팅 비용: 500만원
매출 증가: 2,000만원
추가 비용 (제품원가 등): 1,200만원

순이익 증가 = 2,000만 - 1,200만 = 800만원
ROI = 800만 / 500만 × 100% = 160%

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다양한 수익률 지표

ROIC (투하자본이익률)

ROIC = 세후영업이익 / 투하자본 × 100%

투하자본 = 총자산 - 비영업자산 - 비이자부채

용도: 기업의 자본 효율성 평가

ROE (자기자본이익률)

ROE = 순이익 / 자기자본 × 100%

용도: 주주 관점 수익성, 주식 투자 분석

ROA (총자산이익률)

ROA = 순이익 / 총자산 × 100%

용도: 자산 활용 효율성

IRR (내부수익률)

현금흐름의 현재가치를 0으로 만드는 할인율

Σ(현금흐름t / (1+IRR)^t) = 0

용도: 프로젝트 투자 평가, 부동산 개발

비교표

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레버리지와 ROI

레버리지 효과

자기자본만 투자:
투자: 1억 (전액 자기자본)
1년 후: 1.1억 (10% 상승)
ROI = 10%

레버리지 활용:
투자: 1억 (자기자본 5,000만 + 대출 5,000만)
대출이자: 연 5% = 250만원
1년 후: 1.1억 - 250만 = 1억 750만원

자기자본 수익 = 750만원
ROI = 750만 / 5,000만 × 100% = 15%

레버리지로 수익률 10% → 15% 증가!

레버리지 위험

하락 시나리오:
투자: 1억 (자기자본 5,000만 + 대출 5,000만)
1년 후: 9,000만원 (10% 하락)
대출이자: 250만원

손실 = 1억 - 9,000만 - 250만 = 1,250만원
ROI = -1,250만 / 5,000만 = -25%

하락 시 손실도 레버리지만큼 확대됩니다.

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ROI 비교 시 주의사항

1. 기간 통일

A 투자: 1년 ROI 15%
B 투자: 3년 ROI 40%

비교하려면:
B의 연환산: 40% / 3 = 13.3% (단순)
B의 CAGR: (1.4)^(1/3) - 1 = 11.9%

→ A가 더 효율적

2. 위험 고려

A: 연 10% (국채)
B: 연 15% (주식)
C: 연 25% (암호화폐)

수익률만 보면 C > B > A
위험 조정 수익률은 다를 수 있음

3. 세금 반영

세전 수익: 1,000만원

금융소득세 (15.4%): 154만원
양도소득세 (22%): 220만원 (해외주식)

세후 수익이 실제 ROI

4. 인플레이션 고려

명목 수익률: 8%
인플레이션: 3%
실질 수익률: 약 5%

(정확히: (1.08/1.03) - 1 = 4.85%)

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투자 유형별 평균 ROI

역사적 평균 (장기)

2025-2026 기준

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좋은 ROI 기준

일반적 기준

상대적 기준

무위험 수익률 (국채) + 위험 프리미엄

예: 국채 3% + 주식 프리미엄 5-7% = 8-10% 기대

산업별 기준

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ROI 계산 실습

엑셀/구글시트

단순 ROI:
=(최종가치-초기투자)/초기투자

CAGR:
=(최종가치/초기투자)^(1/년수)-1

또는
=RATE(년수,0,-초기투자,최종가치)

온라인 도구

ROI 계산기에서:

1. 초기 투자금 입력
2. 최종 가치 입력
3. 투자 기간 입력
4. 단순 ROI, CAGR 확인

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ROI 개선 전략

1. 비용 절감

ROI = (수익 - 비용) / 비용

비용 10% 절감 시:
기존: (100 - 80) / 80 = 25%
절감: (100 - 72) / 72 = 38.9%

2. 회전율 증가

연 1회 20% 수익 vs 분기별 5% 수익

연 1회: 20%
분기별: (1.05)^4 - 1 = 21.6%

3. 복리 효과 활용

수익 재투자:
1년차: 1,000 × 1.1 = 1,100
2년차: 1,100 × 1.1 = 1,210
3년차: 1,210 × 1.1 = 1,331

vs 수익 인출:
1-3년차: 1,000 + 100×3 = 1,300

차이: 31만원 (3.1%)

4. 세금 최적화

비과세 계좌 (ISA, 연금저축) 활용
장기 보유로 양도세 절감 (국내주식)
손익통산 활용

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FAQ

Q1: ROI와 수익률, 같은 말인가요?

A: 비슷하지만 문맥에 따라 다릅니다. ROI는 투자 대비 수익을, 수익률은 더 넓은 의미의 증가율을 의미합니다.

Q2: 마이너스 ROI면 무조건 실패?

A: 아닙니다. 초기 투자 단계, 학습 비용, 장기 투자 중 일시적 하락일 수 있습니다. 전체 포트폴리오와 목표를 고려하세요.

Q3: ROI가 너무 높으면 의심해야 하나요?

A: 네. 연 30% 이상 "보장" 수익은 대부분 사기(폰지)입니다. 높은 수익에는 높은 위험이 따릅니다.

Q4: 여러 투자의 ROI를 합산해도 되나요?

A: 단순 합산은 안 됩니다. 투자 금액 가중 평균 또는 전체 포트폴리오 ROI를 계산하세요.

포트폴리오 ROI = Σ(투자비중 × 개별ROI)

Q5: 실현 ROI vs 미실현 ROI?

A:

• 실현 ROI: 실제 매도 후 확정된 수익
• 미실현 ROI: 현재 평가액 기준 (아직 매도 안 함)

세금은 실현 ROI에만 부과됩니다.

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마무리

ROI 계산 핵심 정리:

1. 기본 공식: (수익 - 투자) / 투자 × 100%
2. 기간 조정: CAGR로 연환산
3. 비교 기준: 위험, 세금, 인플레이션 고려
4. 좋은 ROI: 상대적 (무위험 수익률 + α)
5. 레버리지: 수익도, 손실도 확대

ROI는 숫자가 아니라 맥락입니다.

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